Em resumo: obtenha um NIF, abra uma conta bancária, acorde um preço, assine um contrato-promessa com um sinal de 10% e depois a escritura no notário. Conte com cerca de 5–6% do preço em impostos e custos, e 10 a 14 semanas se precisar de crédito.
Os sete passos
1. Obter o número de contribuinte (NIF)
Precisa de um NIF para quase tudo, desde fazer uma proposta a pagar os impostos. Se vive fora da UE ou do EEE, em regra precisa também de um representante fiscal em Portugal, a não ser que adira às notificações eletrónicas da Autoridade Tributária. Tratamos do que se aplicar.
2. Abrir uma conta bancária portuguesa
Não é obrigatória numa compra a pronto, mas é necessária para o crédito, para pagar contas e receber rendas. A maioria dos bancos abre conta à distância com passaporte, NIF, comprovativo de morada e de rendimentos.
3. Encontrar a casa e verificá-la
Antes de qualquer proposta, confirme na certidão predial se há dívidas ou ónus, e veja a licença de habitação, o certificado energético e as contas do condomínio. São gratuitos ou baratos e dizem-lhe quase tudo o que pode correr mal.
4. Fazer uma proposta e tratar do crédito
As propostas fazem-se normalmente por escrito através da agência. Torne a sua condicional à aprovação do crédito e a uma vistoria, se precisar delas.
5. Assinar o contrato-promessa (CPCV)
É o passo vinculativo. Paga um sinal, normalmente 10%, e a data da escritura fica marcada. Se desistir, perde o sinal; se for o vendedor a desistir, tem de lhe devolver o dobro.
6. Assinar a escritura
Num notário ou numa conservatória. Paga o IMT e o Imposto do Selo pouco antes, e o resto do preço no próprio dia. A casa fica então registada em seu nome.
7. Arrendar
Um contrato de arrendamento de longa duração tem de ser registado nas Finanças, e a caução e a atualização anual da renda seguem o que o contrato diz. Se formos nós a gerir a casa, tratamos de ambos.
Quanto custa
- Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT): escalonado para casas que não vai habitar, de 1% a 8%, depois uma taxa única de 6% ou 7,5% acima de cerca de 634 000 € no continente.
- Imposto do Selo: 0,8% do preço, mais 0,6% do eventual crédito.
- Notário e registo predial: cerca de 700 €–1200 €.
- Advogado: cerca de 1000 €–1500 €, opcional mas recomendado.
- Crédito: avaliação e comissões bancárias de cerca de 600 €–1200 €.
Um exemplo concreto
Um T1 em Arroios, Lisboa, comprado por 312 000 € para arrendar a longo prazo:
Com um crédito de 70% pagaria ainda cerca de 1300 € de Imposto do Selo sobre o empréstimo e cerca de 1000 € em custos bancários. Experimente com os seus números.
Quanto tempo demora
A pronto, 4 a 8 semanas entre a proposta e a escritura é realista. Com crédito, conte com 10 a 14 semanas: o banco precisa dos seus documentos, de uma avaliação e tem de lhe entregar a proposta final pelo menos 7 dias antes de assinar.
Comprar a partir do estrangeiro
Pode fazer todos os passos sem viajar. Uma procuração permite que alguém assine o CPCV e a escritura por si; assina-a uma vez perante um notário ou num consulado português onde vive, e pode precisar de apostila.
Erros comuns
- Comparar rentabilidades brutas. Os custos e os meses vazios tiram normalmente 30% ou mais à renda.
- Assinar o CPCV antes de o crédito estar aprovado, sem o tornar condicional.
- Calcular a renda pelos preços pedidos nos portais em vez dos contratos realmente assinados perto.
- Esquecer obras do condomínio já aprovadas, que o comprador pode herdar.
